個人事業主の節税

不動産とは、簡単に言えば、土地や家といったものです。

文字通り、動かせない資産のことを言います。

このような、不動産の売却や贈与を行おうとしている方に向けて、

役立つ情報や注意点をここでは扱います。

 

これからその予定があるという人はもちろん、

そうでない人も予備知識として頭に入れるために読んでいただけると幸いです。

 

 

1　売却に関して

不動産は持っているだけで税金がかかってしまいます。

なので必要のないものであれば売却して現金に還元してしまうのが良いでしょう。

ここでは、そういった売却に関しての注意点や税金に関してご説明します。

 

 

1－１売却の際の注意点

不動産の売却は現在価値の見積もりが必要なので、個人で次の購入者を探すことは大変です。

そのため、仲介業者さんに依頼することが多いです。

仲介業者さんに任せてしまえば、かなりスムーズにいくようになります。

 

しかし、ここで注意が必要です。

見積もりの際、会社を限定してしまうのはやめましょう。

近くにある不動産会社だから、財閥系なら安心だからと

一社にのみにしてしまうと思わぬ損をしてしまいかねません。

 

これは業者がだましているというのではなく、

それぞれの会社によって手数料などの諸費の金額が大きく変わるからです。

 

様々な業者さんを訪れ、コストと売値の比較から

すこしでも多くの金額が手元に残るように努めることを忘れないでおいてください。

 

 

1－2売却にかかる税金

不動産はいわば資産なので、これを現金に換える時に

不動産売却時に売り手に特別な税金がかかるということはありません。

しかし、そんな不動産でも売却時に税金がかかる場合とかからない場合とがあります。

それはどういった時なのでしょうか。

 

それは土地を売却するときに利益が出る時です。

土地の値段は一定ではなく、周囲の環境の変化であったり設備であったり

治安の変化などによって大きく変動します。

こうなると、土地を買ったときから比べて大きく利益が上がっていることもあります。

この場合、譲渡所得となるので、所得税の対象となります。

 

例えば、3000万円で土地を購入しました。

そして10年後、その土地が必要なくなったので売却します。

この時、土地の値段は4000万円になっていました。

ここで売却すると1000万円の利益を出したことになります。

 

この1000万円がそのまま課税対象となるのではなく、

譲渡にかかった諸費を引いた額が譲渡所得として課税の対象となるわけです。

 

ここでは諸費に100万円かかったことにします。

すると4000万円－(3000万円＋100万円)＝900万円が課税対象となります。

 

先ほどの例をもう少し使うことにします。

900万円ほどの利益が出た時、まずはこの額に税率約20パーセントがかかります。

よって180万円となります。

 

この金額から控除額分を引くことになるので、

180万－約60万で120万円ほど支払うことになるのです。

金額によって税率も控除額も変化するので、しっかり確認しておく必要があります。

 

土地を売却する際には、地価などの情報から、

どれだけの税金がかかりそうなのか、所得税の税率などを自分で確認しておきましょう。

 

 

2　贈与に関して

売ってしまうくらいなら家族にプレゼントしたいという方もいる事でしょう。

その際に知っておくべき、税金に関することを以下に記していきます。

 

 

2－1通常の贈与の場合

通常の贈与の場合は、現金などと同じように扱います。

 

3000万円の土地の場合、3000万円から110万円分の控除をした金額2890万円が課税対象となります。

この金額に税率を掛けたものが所得税となります。

 

贈与税は、受け取った側が申告するものですから、売った人には税金がかからないのが通常です。

しかし、他の方法で贈与をすると思わぬ税金を取られてしまう事になります。

今回は生前贈与とみなし贈与を扱いたいと思います。

 

2－2生前贈与の場合

生前贈与とは、その名の通り、生きているうちに渡すことです。

こうすると相続の際にこの金額分が課税対象から外れることになるので、

一般でもよく耳にする単語となっています。

この場合も贈与税で取り扱います。

 

しかし、この場合厄介なのが土地の名義変更に関わる諸費がかかることです。

この金額は別で支払うことになります。

 

扱い方が贈与税ですから、上記の贈与と税金のシステムは変わりません。

しかし、相続の一環でもあるため、特殊な制度も用意されています。

それが相続時精算課税制度というものです。

 

これは60歳以上の親もしくは祖父母から20歳以上の子もしくは孫に贈与する際、

一時的に2500万円分だけ課税対象から逃れることが出来るというものです。

 

不動産などが贈与されると、贈与された側が支払わなければいけない税も高くなります。

しかし、土地として貰い手が使っているならば、その税金を支払うことが難しいでしょう。

そういったときに便利な制度です。

 

この制度は、贈与した人間が亡くなるまでは課税の対象にはなりません。

相続時にまとめてその分の税金も支払うことになります。

 

別の制度として、20年以上連れ添った夫婦間での贈与の場合には2000万円までは無税になります。

2000万円をこえた場合は、その金額分が課税対象となります。

 

生前贈与のメリットとして、気持ちの問題もあるでしょう。

生きているうちに大切な人に大きなプレゼントが出来るという点も魅力のうちの一つとなっています。

 

2－3みなし贈与について

みなし贈与とは、簡単に言えば贈与として行政からみなされる不動産の売買のことを意味しています。

どちらかと言えばこちらは、思わぬ税金がとられてしまう行為になるので注意すべきものになります。

 

これは具体例を用いて話を展開しましょう。

3000万円で購入した土地を子どもに贈与したいと考えました。

しかし、都市開発のおかげで地価が1億5000万円に跳ね上がっていました。

贈与とすると大きな税金を子どもに課してしまう事になるので5000万円という、

相場から大きく割り引いた金額で子どもに売ることにします。

 

この時、子どもは5000万円で1億5000万円の土地を手に入れることが出来るので

1億円分の得が発生しています。

このような、相場と大きく離れた価格での売買があった場合、

その差額分はみなし贈与として課税の対象とされます。

 

このみなし贈与は、

①売買をしたことによって親が挙げた利益と

②割り引いてもらった分子どもが得した金額との

両方それぞれに税金が発生します。

①では、3000万円で手に入れた土地が5000万円で売れたことから発生した

2000万円分の利益に所得税として20パーセントが掛けられるので

400万円の税金がとられます。

 

更に②では15000万－5000万円で1億円が贈与税の課税対象となり、

10000万×55％(税率)マイナス400万円(控除額)で5100万円が税金として発生します。

 

よって①と②とを合わせると5500万円分が税金としてみなされます。

 

今回の例において、15000万円をその額で売買した場合、

子どもは購入しているだけなので税金が発生せず、

親には15000万－2000万(土地の原価)×20パーセント＝2600万円の税金で済みます。

先ほどのみなし贈与では5500万円の税金が合計でかかっていたので、

通常の価格での取引の方が節税の観点で言えば得をしていることになります。

このような問題が起こりうるのがみなし贈与です。気をつけましょう。

 

 

まとめ

不動産の売買や贈与は人生の中でも大きなライフイベントであるといえます。

投げやりになったりせず、様々な制度を使って、

少しでも得になるように徹底して調べていきましょう。

その上で、この記事が少しでも参考になれば幸いです。